É de conhecimento geral para quem mora, pretende morar ou investir em uma unidade de condomínio edilício (apartamentos, lotes em condomínio fechado e salas comerciais) o quão crucial é a Convenção de Condomínio para a gestão e a boa convivência da comunidade.
Contudo, são poucos os compradores que, antes de fechar negócio, se preocupam em ler esse documento. Na maioria das vezes, os condôminos só tomam conhecimento das limitações de uso do imóvel ou de seus deveres quando surge algum conflito no cotidiano.
Essa situação se agrava quando a convenção é omissa ou desatualizada perante novos cenários, como a regulamentação das locações de curta temporada por aplicativos (Airbnb, Booking e similares) ou a necessidade de atualização das sanções e juros para inadimplentes.
Outros exemplos que demonstram a importância de modernizar a convenção incluem:
(a) A autorização expressa (se for o interesse dos condôminos) para a locação de vagas de garagem a terceiros estranhos ao condomínio;
(b) O estabelecimento de critérios de remuneração e limite de reeleições do síndico, bem como a permissão para a eleição de síndico não condômino (proprietário ou profissional);
(c) A inclusão de cláusula compromissória arbitral para a resolução de conflitos condominiais de forma mais célere, sem a necessidade de intervenção judicial;
(d) Regras claras sobre a presença e circulação de animais de estimação nas áreas comuns, alinhadas à jurisprudência atual do STJ.
Portanto, hoje, mais do que nunca, a modernização desse instrumento é essencial para a preservação do patrimônio, o bem-estar e a harmonia do coletivo.
A necessidade de alterar a convenção muitas vezes decorre da defasagem das regras ao longo do tempo ou de uma elaboração genérica feita pelas construtoras no momento da incorporação, gerando normas incompatíveis com os anseios dos moradores. Existem casos em que o documento foi redigido sob a égide do Código Civil de 1916 e jamais passou por revisão.
E para atualizar a convenção do condomínio, qual o procedimento correto?
Legalmente, o quórum para alterar a convenção de condomínio é de 2/3 dos condôminos (Código Civil, art. 1.351). Na prática, reunir esse percentual da totalidade dos proprietários sempre foi o maior obstáculo para a aprovação das mudanças.
Entretanto, a legislação evoluiu para solucionar essa trava. Desde a entrada em vigor da Lei nº 14.309/2022, o Código Civil passou a permitir expressamente a convocação da assembleia em sessão permanente para pautas que exijam quórum especial. Quando autorizada pela maioria dos presentes na primeira reunião, a assembleia pode ser suspensa e mantida aberta por até 90 dias para a coleta formal dos votos faltantes.
Diferente das antigas práticas informais de “deixar a assembleia aberta” — que eram anuladas pela Justiça —, a sessão permanente hoje conta com rito legal seguro. Mas atenção: o simples registro no Cartório de Imóveis ou de Títulos e Documentos não cura vícios formais de convocação; se o procedimento legal não for estritamente seguido, a assembleia poderá ser anulada em juízo.
Por isso, a atuação estratégica do síndico e da administração continua sendo indispensável. É recomendável realizar um trabalho prévio de conscientização, criar comissões de moradores para discutir a minuta e recolher procurações com firma reconhecida daqueles impossibilitados de comparecer.
Antes de dar início ao processo de alteração, sugere-se a assessoria de um advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial. Esse profissional garantirá que as novas regras estejam em total conformidade com a legislação e com as decisões mais recentes dos Tribunais Superiores (STJ e STF).
Por fim, cabe lembrar: embora a convenção aprovada em assembleia, mesmo sem registro cartorário, já tenha eficácia jurídica imediata entre os próprios condôminos (Súmula nº 260 do STJ), o seu registro no Cartório de Imóveis é indispensável. É o registro que confere ao documento o efeito erga omnes (oponível contra terceiros), garantindo sua validade perante novos compradores, inquilinos, bancos e órgãos públicos.
