A constituição do patrimônio de afetação é a sua segurança: exija!
No mercado da construção civil, é comum a comercialização de unidades de empreendimentos imobiliários ainda em fase de construção, sejam elas para “compradores moradores” (aqueles que farão uso da unidade como sua moradia) ou para “compradores investidores” (aqueles que adquirem pensando na obtenção de lucros).
Em qualquer um dos casos, o RISCO faz parte do cotidiano dessas negociações, até porque se trata da aquisição de coisa futura. Ainda que estejam organizadas, tais operações possuem o viés da “incerteza”, pois os adquirentes não conseguem enxergá-las prontas no ato da compra.
Assim, além de verificar se a incorporação imobiliária do empreendimento está devidamente registrada no Cartório de Imóveis (garantia da regularidade da comercialização), o que muitos compradores — e até alguns incorporadores — não sabem é que a Lei de Incorporações (Lei nº 4.591/64) traz mecanismos legais mitigadores desse RISCO, como o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.
Mas, afinal, o que é o patrimônio de afetação?
Quando se adquire um imóvel na fase de incorporação, presume-se que haverá uma comunhão de esforços: por parte do adquirente, o pagamento das parcelas de compra (cujos recursos devem ser usados para cumprir as obrigações da obra) e, por parte do incorporador/construtor, a execução do empreendimento.
Melhor dizendo, o empreendimento será construído com a receita levantada pelos compromissos de compra e venda associada, em alguns casos, a outros recursos, como o financiamento bancário. E o PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO é justamente a proteção desses recursos, possibilitando a preservação de toda a receita alcançada para construir o empreendimento imobiliário.
Com a constituição do patrimônio de afetação, toda a contabilidade do empreendimento é segregada (separada) do patrimônio geral da incorporadora. Ou seja, todos os recursos obtidos com as vendas das unidades na fase de construção e/ou outras receitas destinadas ao empreendimento serão utilizados exclusivamente para a execução do projeto, sob pena de sanções à incorporadora.
Na prática, por exemplo, as dívidas e uma eventual falência da incorporadora não atingirão o empreendimento imobiliário no qual você adquiriu a sua unidade autônoma (apartamento, lote, sala comercial, entre outros).
Prevista na Lei nº 4.591/64, a constituição do patrimônio de afetação obriga a incorporadora a tomar algumas providências, quais sejam:
(a) averbação, no Cartório de Imóveis, do termo de opção pela submissão do empreendimento ao regime de afetação;
(b) inscrição no CNPJ e indicação do Domicílio Tributário Eletrônico (DTE) junto à Receita Federal;
(c) organização contábil separada (segregada) da incorporadora; e, por fim,
(d) comprovação de regularidade fiscal e do FGTS.
E não pensem os empresários do ramo que os benefícios do regime se limitam ao comprador da unidade (consumidor ou investidor). Muito pelo contrário: além de conferir credibilidade à incorporadora e ao seu empreendimento (não há marketing maior nessa área), o patrimônio de afetação traz diversas vantagens à sociedade empresária.Entre elas, a possibilidade de adesão ao Regime Especial de Tributação (RET), cuja tributação unificada é de 4% sobre a receita bruta obtida (ou 1% nos casos de habitação de interesse social), valor bem abaixo da tributação convencional.
E com a Reforma Tributária, como fica o Patrimônio de Afetação?
Fique tranquilo: o patrimônio de afetação e o RET continuam firmes e fortalecidos! Com a Reforma Tributária (regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025), o Governo Federal preservou os benefícios do regime.
Para as incorporações submetidas ao patrimônio de afetação e optantes do RET até 31/12/2028, a carga tributária global de 4% sobre as receitas recebidas continua garantida durante a transição, apenas substituindo as antigas contribuições (PIS e Cofins) pelos novos tributos (CBS e IBS). Além de garantir a segurança jurídica do comprador, a afetação patrimonial seguirá sendo a principal aliada da eficiência fiscal das incorporadoras.
Vale frisar que esse regime especial de tributação se aplica apenas às vendas de unidades durante a fase de construção, não se estendendo à alienação de unidades prontas.
De qualquer maneira, exija e leve ao seu advogado o registro da incorporação imobiliária do empreendimento cuja unidade pretende adquirir, pois a constituição do regime de afetação é a segurança de vê-la concluída.
